Condhotel: από τι αποτελείται αυτή η μορφή φιλοξενίας

Αγαπητοί WuBookers, μεταξύ των διαφόρων μορφών διαμονής το condhotel (ή condotel) διακρίνεται από ορισμένα χαρακτηριστικά γνωρίσματα. Στην πραγματικότητα, είναι μια σχετικά νέα υβριδική μορφή που επιτρέπει σε ιδιοκτήτες και διαχειριστές να μοιράζονται τα βάρη και τα κέρδη της ξενοδοχειακής επιχείρησης.

Ας μάθουμε μαζί από τι αποτελείται και τι το κάνει μοναδικό.

Τι είναι ένα condhotel και πώς λειτουργεί

Η λέξη condhotel προέρχεται από τον συνδυασμό των λέξεων συγκρότημα και ξενοδοχείο. Στην πραγματικότητα, θέλοντας να το απλοποιήσουμε, ένα ξενοδοχειακό συγκρότημα δεν είναι τίποτα άλλο από ένα συγκρότημα που λειτουργεί σαν ξενοδοχείο.

Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες των μεμονωμένων μονάδων είναι πρόθυμοι να νοικιάσουν τα καταλύματα τους για σύντομες περιόδους, αφήνοντάς τα υπό τη διαχείριση ενός ενιαίου φορέα που εκτελεί αυτό το έργο για όλους.

Στο condhotel υπάρχουν τυπικές ξενοδοχειακές υπηρεσίες κοινές σε όλα τα διαμερίσματα, όπως ρεσεψιόν, θυρωρός και υπηρεσία καθαρισμού, και το προσωπικό που λειτουργεί μέσα είναι το ίδιο.

Σε αντίθεση με τις χρονομερίδες, όπου πρέπει να συναφθούν συμφωνίες για τη χρήση του καταλύματος, στα συγκροτήματα οι ιδιοκτήτες μπορούν ελεύθερα να αποφασίσουν πότε θα τα χρησιμοποιήσουν και πότε θα τα νοικιάσουν. Μίσθωμα του οποίου λαμβάνουν τα έσοδα σε μεταβλητό ποσοστό ανάλογα με τις συμφωνίες με τον ξενοδόχο. Ακριβώς επειδή τα κέρδη εξαρτώνται από την πληρότητα, τα condhotel βρίσκονται συχνά σε μεγάλες πόλεις ή δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς που μπορούν να εγγυηθούν μια σταθερή ροή.

Επιπλέον, τα διαμερίσματα αυτού του τύπου είναι συχνά δευτερεύουσες κατοικίες ή σπίτια διακοπών και αναψυχής – μια πτυχή που εγγυάται την τακτική λειτουργία της εγκατάστασης για το μεγαλύτερο μέρος του έτους.

Condhotels στην Ιταλία: ευκαιρίες και απαιτήσεις

Στην Ιταλία, τα condhotel εισήχθησαν με το «Decreto sblocca Italia» (Νόμος Νο. 133/14), που αργότερα μετατράπηκε με το Νόμο No. 164/14, και έπειτα με το υπ’ αριθμ. 13/2018 Διάταγμα του Προέδρου του Υπουργικού Συμβουλίου.

Ο αρχικός στόχος ήταν η διαφοροποίηση της τουριστικής προσφοράς, η ενθάρρυνση της απασχόλησης στον κλάδο και οι επενδύσεις στην αποκατάσταση υφιστάμενων ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.

Χωρίς να υπεισέλθουμε στις λεπτομέρειες των κανονισμών, είναι σημαντικό να επισημάνουμε ορισμένα βασικά χαρακτηριστικά, ξεκινώντας από τον ορισμό που δίνει το Διάταγμα. Στην πραγματικότητα, ένα condhotel ορίζεται ως: «ξενοδοχειακή εγκατάσταση ανοιχτή στο κοινό, με ενιαία διαχείριση, που αποτελείται από μία ή περισσότερες κτηματομεσιτικές μονάδες που βρίσκονται στον ίδιο δήμο ή τμήματα αυτών, που παρέχουν διαμονή, βοηθητικές υπηρεσίες και ενδεχομένως φαγητό, δωμάτια που προορίζονται για δεκτικότητα και, σε ολοκληρωμένη και συμπληρωματική μορφή, σε κατοικίες για οικιακή χρήση, εξοπλισμένες με αυτόνομη υπηρεσία κουζίνας, η συνολική επιφάνεια των οποίων δεν μπορεί να υπερβαίνει τα όρια του 40% της καθαρής επιφάνειας που προορίζεται για δωμάτια.»

Εκτός από αυτές που έχουν ήδη αναφερθεί, οι προϋποθέσεις που καθορίζονται από το πρότυπο περιλαμβάνουν:

• την παρουσία τουλάχιστον 7 δωματίων, εξαιρουμένων των μονάδων για οικιακή χρήση, εντός του ίδιου κτιρίου ή σε άλλα, εφόσον βρίσκονται σε μέγιστη απόσταση 200 μέτρων από το κτίριο όπου πραγματοποιείται το check-in
• την ενιαία και ολοκληρωμένη διαχείριση των υπηρεσιών του ξενοδοχείου και των δωματίων/μονάδων κατοικίας για τη διάρκεια που ορίζει η σύμβαση και σε κάθε περίπτωση για τουλάχιστον 10 έτη από την έναρξη λειτουργίας
• ένα ενιαίο θυρωρείο για επισκέπτες και ιδιοκτήτες κατοικιών, με δυνατότητα ξεχωριστής εισόδου για υπαλλήλους και προμηθευτές
• την εκτέλεση έργου ανάπλασης με αποτέλεσμα την ταξινόμηση του ξενοδοχείου ίση με τουλάχιστον 3 αστέρια

Ωστόσο, η ρύθμιση δεν απαγορεύει ρητά την ανέγερση νέων κτιρίων για το σκοπό αυτό, που μπορεί να αποτελέσει επενδυτική ευκαιρία. Ωστόσο, οι όποιες περιφερειακές και δημοτικές ρυθμίσεις πρέπει να προστεθούν στις εθνικές

Ποιες είναι όμως οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και των ξενοδόχων και ποια τα υπέρ και τα κατά για τον έναν και τον άλλον;

Ευθύνες και βάρη για ιδιοκτήτες και διαχειριστές

Οι ιδιοκτήτες διαχειριζόμενων κατοικιών σε ένα συγκρότημα έχουν ευθύνες παρόμοιες με αυτές των παραδοσιακών ιδιοκτητών διαμερισμάτων. Αυτά περιλαμβάνουν, για παράδειγμα, τη συμμόρφωση με τους κανόνες του συγκροτήματος, τα έξοδα συντήρησης και πιθανές βελτιώσεις στα σπίτια, καθώς και την ενεργοποίηση και πληρωμή τυχόν ασφάλισης και φόρων που ισχύουν στη χώρα τοποθεσίας.

Άλλα έξοδα, όπως συντήρηση και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, μπορεί να οριστούν από τη σύμβαση με τον ξενοδόχο. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο τελευταίος αναλαμβάνει το διαχειριστικό βάρος, το οποίο στη συνέχεια περιλαμβάνει την πώληση του καταλύματος, τη διευθέτηση διαμονής, την υποδοχή των επισκεπτών και τη διαχείριση της καθαριότητας.

Λειτουργίες που μπορούν να εκτελεστούν σε μεγάλο βαθμό μέσω ενός καλού PMS ξενοδοχείου, όπως το Zak, το all-in-one διαχείριση του WuBook. Στην πραγματικότητα, με τις πολλές ενσωματωμένες λειτουργίες του, σας επιτρέπει να λαμβάνετε άμεσες και έμμεσες κρατήσεις, να οργανώνετε αποτελεσματικά την υπηρεσία καθαρισμού, να ορίζετε τιμές και ειδικές προσφορές, να λαμβάνετε πληρωμές και αναφορές. Μια ουσιαστική υποστήριξη για τη μείωση του χρόνου που αφιερώνεται στις λειτουργίες και, κατά συνέπεια, των κινδύνων και του κόστους διαχείρισης.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα ενός condhotel

Τα ξενοδοχεία τύπου condominium είναι μια βιώσιμη λύση για πολλούς λόγους, αν και δεν τους λείπουν και κάποια μειονεκτήματα.

Στους ιδιοκτήτες μπορούν να αποφέρουν ένα επιπλέον εισόδημα, το οποίο, ωστόσο, εξαρτάται από τη δημοτικότητα του τουριστικού προορισμού και την ίδια την εγκατάσταση. Το ποσοστό εισοδήματος είναι επίσης μεταβλητό και μπορεί να είναι ίσο, χαμηλότερο ή μεγαλύτερο από αυτό του ξενοδόχου.

Σε αντίθεση με άλλες παρόμοιες επιλογές, αυτή προσφέρει κάποια ελευθερία επιλογής σχετικά με τη συχνότητα ενοικίασης, αλλά εξακολουθεί να είναι απαραίτητη η συμμόρφωση με τους όρους της σύμβασης. Ωστόσο, οι υπηρεσίες του ξενοδοχείου είναι πάντα διαθέσιμες στους ιδιοκτήτες, οι οποίοι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν δυσκολίες κατά την υποβολή αιτήσεων για δάνεια ή άλλες διαδικασίες χρηματοδότησης που προορίζονται για την αγορά διαμερισμάτων με αυτή τη χρήση.

Με τη σειρά του, ο ξενοδόχος μπορεί να απαλλαγεί από το βάρος της αγοράς και διαχείρισης ενός ολόκληρου καταλύματος και μπορεί ακόμη και να εξετάσει το ενδεχόμενο ανακαίνισης μιας υπάρχουσας εγκατάστασης. Από την άλλη πλευρά, δεν είναι δυνατή η διάθεση των καταλυμάτων 100% και πρέπει πάντα να λαμβάνονται υπόψη οι χρόνοι κλεισίματος για το κοινό κατά τη διάρκεια δυνητικά ευνοϊκών περιόδων. Η συνύπαρξη δωματίων και ολόκληρων διαμερισμάτων μπορεί να προσελκύσει διαφορετικούς επισκέπτες, ανοίγοντας έτσι την εγκατάσταση σε νέους στόχους και πιθανές αγορές. Από την άλλη πλευρά, ωστόσο, είναι σημαντικό να διασφαλιστεί ότι οι οικιστικές μονάδες διαθέτουν όλες τις τυπικές ανέσεις ενός ξενοδοχείου, ενώ παράλληλα γίνονται κατάλληλες προσθήκες όσον αφορά την επίπλωση και τον εξοπλισμό όταν αυτό είναι απαραίτητο.

Συνοπτικά, τα condhotels είναι μια ενδιαφέρουσα συγχώνευση των τομέων της φιλοξενίας και των ακινήτων που, όπως όλες οι υπάρχουσες φόρμουλες, επιφυλάσσουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα: η προσεκτική μελέτη του τοπικού σας πλαισίου και η ενημέρωση με τους συμβούλους σας είναι απαραίτητη για να καταλάβετε εάν είναι για εσάς ή όχι.